Чи мають право мешканці багатоквартирного будинку користуватися підвальними приміщеннями та приватизувати їх?

Коли у мешканців багатоквартирних будинків виникають подібні питання, перш за все слід визначити до якого виду слід відносити конкретне підвалне приміщення: до допоміжного чи нежитлового приміщення.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі — Закон) надається визначення таким правовим категоріям як нежитлове та допоміжне приміщення багатоквартирного будинку, а також визначення співвланика багатоквартирного будинку та роз яснення того, що відноситься до спільного майна багатоквартирного будинку.

Так, допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Нежитловими приміщенням є ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна. Співвласник — власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

До спільного майна багатоквартирного будинку Закон відносить приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Ст. 5 Закону встановлює правовий режим майна багатоквартирного будинку, зокрема, у ч. 1, 2 зазначається, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Таке саме положення повторює і ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

У п. 1.1 та п. 1.2 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зауважується, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Верховний Суд України у своєму «Аналізі деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ» зазначає, що суди по-різному вирішують справи стосовно визнання права власності на підвальні та інші приміщення (мансарди, горища) в багатоквартирних будинках. Пов’язано це з тим, що в багатьох будинках є нежитлові приміщення, які не призначені для його обслуговування, а можуть використовуватися для розташування крамниць, перукарень, офісів тощо. Ці приміщення можуть перебувати в комунальній або приватній власності.

Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов’язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

У правозастовній практиці має місце позиція, що з метою встановлення виду приміщення – допоміжне чи нежитлове — необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку. Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку (ухвала від від 01.04.2015 у справі № 6-36875св14). В якості аргументів на користь того факту, що приміщення не є необхідним для експлуатації будинку, судом були враховані наступні докази: довідки управителя будинку про те, що у спірних підвальних приміщеннях відсутні вузли управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, а також вузли обліку електроенергії; висновки будівельно-технічного експертного дослідження щодо того, що спірні нежитлові приміщення підвалу технічно не відносяться до допоміжних приміщень, які призначені для забезпечення експлуатації і обслуговування житлового будинку; матеріали технічної інвентаризації, що підтверджують попереднє використання таких приміщень як нежитлових.

В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015 у справі № 6-8823св15 зауважується, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Підводячи підсумки, слід зазначити, що місцеві суди по-різному вирішують питання приватизації підвалів та інших нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Проте практика ВСУ та ВССУ підтверджують загальне правило, встановлене Законом, що допоміжні і нежитлові, зокрема підвальні, приміщення знаходяться у спільній сумісній власності мешканців багатоквартирних будинків, проте, зазначають, що слід враховувати їх першочергове призначення.