Набрав чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Що змінилось?

Після початку повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України дуже багато цивільної інфраструктури було знищено, пошкоджено, фактично багато людей зараз не мають власного житла. Тому, цілком логічно, що значно підвищився інтерес до купівлі нових квартир, будинків, які будуть побудовані в майбутньому, після закінчення війни. Саме для  захисту речових прав на таке нерухоме майно і був прийнятийЗакон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»від 10.10.2022 (далі – Закон України №2518 – ІХ).

Основна ціль Закону України№2518 – ІХ

Даний нормативно-правовий акт покликаний, передусім, забезпечити прозорість ринку недобудованої нерухомості та запровадити дієві механізми захисту прав інвесторів. Ці нововведення особливо важливі в умовах нестабільності ринку нерухомості та викликів, які поставили умови воєнного часу перед підприємцями та потенційними інвесторами.

Що змінилось?

Закон України №2518 – ІХ набрав чинності 10.10.2022 року, тобто зміни, запроваджені ним, вже діють:

– Забудовник відтепер не зможе почати продавати квартири, не маючи відповідних дозвільних документів та всіх умов, необхідних для добудови нерухомості.

– Кожна майбутня квартира у незакінченому об’єкті повинна бути зареєстрована у реєстрі речових прав Міністерства юстиції України як окремий об’єкт майнових прав. Інакше продаж буде неможливий, а така реєстрація кожної квартири буде можлива лише після наявності всіх необхідних дозвільних документів.

– Забудовник в обов’язковому порядку повинен розкрити інформацію стосовно кількості вже проданих квартир у новобудові. Таким чином, фактично усувається можливість продавати одні й ті ж квартири по кілька разів.

– Інвестор (майбутній володілець квартири, іншого приміщення) має можливість розірвати невигідний для себе договір із забудовником.

– Забудовник в обов’язковому порядку повинен під’єднати майбутню новобудову до усіх інженерних мереж (газ, вода, світло тощо) на постійній основі. Тільки після цього можливим є введення будинку в експлуатацію.

– Також одним з основних нововведень є створення гарантійної частки (певна сукупність майбутніх об’єктів нерухомості) для попередження недобудови об’єкта. У разі такої загрози, кошти (з продажу такої гарантійної частки) підуть на добудову такої інфраструктури.

Деякі зміни, що вносяться Законом України №2518 – ІХ до інших нормативно-правових актів України.

Важливо підкреслити, що у зв’язку із прийняттям Закону України №2518 – ІХ буде внесено зміни до низки нормативно-правових актів, крім того, вагомих змін зазнають, зокрема:

1. Закон України «Про іпотеку» – слід зазначити, що однією із ключових норм, яка буде регулювати правовідносини в площині об’єктів нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому є стаття 6, яка передбачає, що у разі обмеження правомочності розпорядження майбутнім об’єктом нерухомості згодою його власника (власника спеціального майнового права на відповідний об’єкт) або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування згода відповідного власника чи органу необхідна також для передачі такого об’єкта в іпотеку.

Крім того, з’являється стаття 16-1, яка передбачає, що обтяження об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості іпотекою підлягає державній реєстраціїу встановленому законодавством порядку.

2. Закон України «Про нотаріат» – тут варто звернути увагу на те, що додано нотаріальні дії, що вчиняють нотаріуси. Так, згідно з новою редакцією статті 34 згаданого закону нотаріуси тепер накладають і знімають заборону щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, що підлягають державній реєстрації. Крім того, відповідно до Закону №2518 – ІХнотаріальному посвідченню підлягають нові договори, серед переліку яких є, зокрема: договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що укладається в письмовій формі, попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, договір управління нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості та інші.

3. Закон України «Про виконавче провадження» – основне правило, яке закріплено змінами до наведеного нормативно-правового акту, зазначене в статті 50, полягає в тому, що звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому,передусім, звертається стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржнику. В останню чергу звертається стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якій фактично проживає боржник.

4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  – доповнено статтями 27-2та 27-3. Зокрема, стаття 27-3 передбачає, що державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав у день отримання з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Отже, Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти, що наразі є особливо важливим задля ефективної містобудівної діяльності та захисту інтересів кожного з громадян.

Ключові слова: інвестор, речові права, недобудована нерухомість, дозвільні документи, майбутній володілець.

Автори: Дадикіна К. В., Зав’ялов Є. В.