Нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку

Згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Розмежування допоміжних і нежитлових приміщень в багатоквартирному буднику

Так, допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежитловими приміщенням є ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна. До прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» аналогічні законодавчі визначення вищевказаних понять містилися в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У зв’язку із наявністю в законодавстві двох суміжних понять на даний час має місце практика оскарження в судовому порядку правомірності набуття у приватну власність (з різних правових підстав) нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку як таких, що є допоміжними та перебувають у спільній сумісній власності всіх власників квартир у такому будинку. В обґрунтування своєї правової позиції щодо визнання права власності на допоміжні приміщення за власниками квартир у багатоквартирному будинку та припинення права власності на них інших фізичних чи юридичних осіб скаржники визначають наступні законодавчі приписи. По-перше, відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. По-друге, в ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачається, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладові, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Також в Рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зауважується, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Проте, в правозастосовній діяльності найбільші складнощі викликає правильне розмежування понять «допоміжні приміщення багатоквартирного будинку» та «нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку». З цього приводу в судовій практиці має місце позиція, що з метою встановлення виду приміщення – допоміжне чи нежитлове –необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку. Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ у справі № 6-36875св14 звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку. В якості аргументів на користь того факту, що приміщення не є необхідним для експлуатації будинку, судом були враховані наступні докази: довідки управителя будинку про те, що у спірних підвальних приміщеннях відсутні вузли управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, а також вузли обліку електроенергії; висновки будівельно-технічного експертного дослідження щодо того, що спірні нежитлові приміщення підвалу технічно не відносяться до допоміжних приміщень, які призначені для забезпечення експлуатації і обслуговування житлового будинку; матеріали технічної інвентаризації, що підтверджують попереднє використання таких приміщень як нежитлових.

В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015 у справі № 6-8823св15 зауважується, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11.02.2015 у справі № 6-39117св14 звертається увага, що суди мають перевірити статус спірного нежитлового приміщення, наявність/відсутність у приміщенні технічного обладнання будинку, вид попереднього використання такого приміщення. В окремих судових рішеннях Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертає увагу на необхідність встановлення технічних характеристик спірних приміщень на момент прийняття будинку до експлуатації.

Автор: Скочинська Христина