Борги за комунальні послуги минулого власника – це пастка?

Чи потрібно у випадку купівлі нового житла, сплачувати за комунальні послуги, якими користувався попередній власник? Здоровий глузд підказує, що ні, але суто логічне міркування має супроводжуватися поглядом через призму законодавства на цю проблему.

Для розуміння всього обсягу проблеми, варто почати від загального, більш конкретизуючи далі. Так як ми маємо зобов’язання, то, перш за все, необхідно звернутися до Цивільного Кодексу України (далі – ЦК України). Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України: «Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку». Положення ч. 2 ст. 509 ЦК України говорить, про те, що: «зобов’язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України. Згідно з ч.1 ст. 11 ЦК України: «Цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки». Положення ч. 2 ст. 11 ЦК України дає невичерпний перелік підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти.

Тобто, для того, щоб виникло зобов’язання необхідні певні підстави, які або прямо зазначені у ч. 2 ст. 11 ЦК України, або підстави, які підпадають під ознаки дій, згаданих у ч. 1 ст. 11 ЦК України.

Так як мова йде про відношення у сфері надання житлово-комунальних послуг, необхідним є звернення до нормативно-правових актів, які більш детально регламентують дане питання. Положення ч. 2 ст. 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (далі Закон) визначає склад учасників, які задіяні в сфері надання комунальних послуг: «Учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник». Згідно з ч.1 ст. 19 Закону, відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Таким чином даний Закон «відмежовує» договір від усіх інших підстав виникнення зобов’язання, згаданих у ст. 11 ЦК України. Беручи до уваги зазначене вище, робимо висновок про виключний характер договору як єдиної підстави виникнення зобов’язання у сфері надання житлово-комунальних послуг. Про виключний характер договору як єдиної підстави виникнення даних правовідношення з надання комунальних послуг свідчать наступні спеціальні норми:

Пункт 8 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення: «Послуги надаються споживачеві згідно з договором, що оформляється на основі типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення».

Пункт 4 Правил надання населенню послуг з газопостачання: «Послуги з газопостачання надаються споживачеві на підставі договору, що укладається між ним та газопостачальним підприємством відповідно до типового договору, затвердженого у встановленому порядку».

Пункт 3 Правил користування електричною енергією для населення: «Споживання електричної енергії здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією між споживачем і енергопостачальником, що розробляється енергопостачальником згідно з Типовим договором про користування електричною енергією і укладається на три роки».

До чого тут Типовий договір?

Якщо уважно вивчати зміст Типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, доданого до відповідних Правил, можна побачити п. 32, змістом якого є судження: «Договір може бути розірваний достроково у разі: переходу права власності (користування) на квартиру (будинок садибного типу) до іншої особи».

Споживачем є фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу (ст. 1 Закону). Положення статті 527 ЦК України висвітлює вимоги закону щодо виконання зобов’язання належними сторонами: «Боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор – прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту. Кожна із сторін у зобов'язанні має право вимагати доказів того, що обов'язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред'явлення такої вимоги». Так логіко-правовий зв’язок між споживачем та виконавцем послуг виникає за умови укладення договору, саме таким чином особа де-юре стає споживачем, бо укладення договору виражає намір отримувати послуги в майбутньому, або підтверджує дійсний порядок речей – тобто фіксує стан дотримання прав та обов’язків сторін, закріплених в договорі. Про особистісність договору (його персоніфікованість) свідчить наявність особового рахунку, що має відповідати вимогам ч. 2 ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Про необхідність відкриття споживачеві особового рахунку вказує п. 32 Правил надання населенню послуг з газопостачання. Відповідно до п. 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків: власник та наймач (орендар) зобов’язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору. Згідно з ч. 9 п. 29 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, споживач має право на звільнення від плати за послуги у разі їх ненадання та отримання компенсації за перевищення строків проведення аварійно-відбудовних робіт. Зміст цієї норми та висновки, зроблені до цього, наштовхують на думку неприпустимості твердження, що правовідношення (в контексті складу учасників, надання послуг, їх оплати та ін.) існує взагалі, якщо договору на надання житлово-комунальних послуг між сторонами не укладено.

Отже,теоретично можно уявити єдину можливість особистого погашення боргів за комунальні послуги попереднього власника. Така можливість може випливати з договору купівлі-продажу самого житла, якщо там вказана умова про перехід обов’язку погашення боргів до покупця. В загальному огляді на законодавство, що регулює цю сферу, миттєво кидається в очі факт неоднозначності норм права та відсутності констатації положень, які би допомогли усунути неоднозначність тлумачення статей. У такому випадку слід звертатися до неофіційних джерел права – до судових рішень.

Для підтвердження вищезазначеного, пропонуємо Вам ознайомитись із судовим рішенням, яке додасть відповіді аргументації.

Рішення Дніпровського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/31195478. У цьому випадку особа після придбання квартири та її реєстрації у встановленому законом порядку постала перед фактом заборгованості попереднього власника зазначеної квартири за послуги теплопостачання. Так особа звернулася в суд з позовом до комунального підприємства, та уточнивши вимоги, просить зобов’язати КП виключити із суми заборгованості цієї особи за послуги з централізованого опалення належної їй квартири заборгованість попереднього власника (наймача) зазначеної квартири, та не включати такий борг до суми заборгованості цієї особи за послуги з теплопостачання в майбутньому. Суд задовольняє позов за відомих вже підстав (з’ясованих в ході всієї статі) та зазначає, що на ім’я позивача, як нового власника квартири, відповідачем (КП) має бути відкритий або переоформлений особовий рахунок на вищезазначену квартиру. При цьому в особовому рахунку на ім’я позивача із суми заборгованості по сплаті за надані послуги з теплопостачання квартири має бути виключена заборгованість попереднього власника квартири.

Подібним до вищезазначеного є і рішення від 23.11.2016  http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62881909 , окрім того, у відповідності до ч.3 ст.88 ЦПК України, якщо позивача, на користь якого ухвалено рішення, звільнено від сплати судового збору, він стягується з відповідача в дохід держави пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог.

Отже, діючим законодавством не передбачено обовязку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.