Як здійснювати користування присадибною ділянкою?

Виходячи з аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм ст. 42 ЗК України слід дійти висновку, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить у житловий комплекс, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об’єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (підпункт “д” п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2005 року № 7 “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ”). У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і неподільною часткою житлового комплексу (допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку, його технічне обладнання) є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Нормами земельного законодавства не передбачена можливість передачі у власність чи користування окремих співвласників багатоквартирних будинків земельної ділянки (на якій розташований багатоквартирний жилий будинок) або її частини.

Постанова судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 травня 2017 року № 6-841цс16

Досить часто будинки належать декільком співвласникам, і кількість таких співвласників законом необмежена. Земельна ділянка під будинком і навколо нього має цільове призначення – «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» і повинна перебувати у спільній частковій власності усіх співвласників будинку при оформленні її за правилами, передбаченими ЗК України. У багатьох випадках присадибна ділянка неоформлена і знаходиться у постійному користуванні на підставі документів виданих до прийняття ЗК України, на ім’я особи, яка може вже давно і не володіти самим будинком. На присадибній ділянці окрім самого будинку як правило є літні кухні, господарські споруди, гаражі, альтанки, тощо. Поділений між співвласниками будинок може мати різні входи, під’їзди, навіть вигрібні ями. Отже, спори неминучі. Тому, ст. 88 ЗК України передбачає право співвласників на встановлення порядку користування з/д, яка перебуває у спільній частковій власності. Якщо співвласники не можуть між собою домовитись про порядок користування з/д, то такий порядок встановлюється судом за позовом одного із співвласників. Як правило для поділу присадибної ділянки або визначення порядку її користування суд призначає у справі будівельно-технічну експертизу і на підставі її пропозицій ухвалює рішення. На практиці може бути декілька варіантів порядку користування з/д і суду треба обрати один з них. Обираючи з наданих експертом та сторонами варіантів суд обов’язково повинен врахувати розмір часток у з/д кожного із співвласників. Водночас суд також повинен забезпечити вільне користування кожному із співвласників майном, яке знаходиться на з/д і належить йому на праві власності. Наприклад, власнику гаражу повинен бути забезпечений доступ до нього, або до входу в частину будинка одного із співвласників повинен бути забезпечений під’їзд. У рішеннях судів, які скасував ВСУ таких прав одного із співвласників дотримано не було. Хоча суд і обрав один із варіантів запропонованих експертом, цей варіант не забезпечував право співвласника на користування належним йому гаражем, який згідно технічного паспорту забудови розташований на спільній з/д. ВСУ підкреслив, що відповідно до ч. 5, ст. 319 ЦК України наявне в однієї особи право не може порушувати право іншої особи. Цікаво, що сам гараж збудований не був, де-факто наявним був лише фундамент, проте технічний паспорт забудови все ж таки переконав ВСУ у порушенні права. При застосуванні положень статті 120 ЗК України в поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності. Разом з тим відповідно до частини першої статті 318 ЦК України кожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Однак право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Зазначені положення щодо користування власністю цілком повинні застосовуватись до майнових прав на майно (зокрема до права користування земельною ділянкою). Відтак право користування земельною ділянкою визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними. Однак у будь якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права іншої особи (частина п’ята статті 319 ЦК України). Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку. Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Автор: Скочинська Христина