Прибудинкова територія. Як правильно визначити де її межа?

Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об’єктом права власності на землю, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку та має задовольняти інтереси його мешканців. Варто також відзначити, що ні Житловий кодекс Української РСР, ні Земельний кодекс України, оперуючи поняттям “прибудинкова територія”, не містять його визначення. Визначення поняття “прибудинкова територія” зустрічається лише у деяких нормативно-правових актах – Податковому кодексі України, Законі України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно ст. 38 Земельного кодексу України (далі Кодекс від 25 жовтня 2001 року № 2768-III) , до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. А за ст. 41 Кодексу від 25 жовтня 2001 року № 2768-III, громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Порядок використання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків регулюється статтею 42 Земельного кодексу України, відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Таким чином, правовий статус прибудинкової території є по суті невизначеним, оскільки єдиними суб’єктом права власності на прибудинкову територію приватизованого багатоквартирного, як це випливає зі змісту статті 42 Земельного кодексу України, є об’єднання власників такого будинку, однак законодавством України процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прибудинкова територія, не передбачено.

До складу прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку можуть входити (у разі наявності): вимощення навколо житлового будинку; смуга озеленення вздовж стін житлового будинку, місцевий проїзд, тротуар та смуга вздовж фасаду без входів, яка забезпечує проїзд пожежних машин; майданчики, які призначені для обслуговування мешканців тільки цього будинку, для відпочинку біля входів в житловий будинок, для ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку, відпочинку населення, занять фізкультурою, а також території зелених насаджень, пішохідні доріжки, що сполучують вказані майданчики між собою; майданчики для сміттєзбірників; майданчики для господарських будівель та споруд; спеціально обладнані майданчики для паркування автомобілів, що належать мешканцям будинку; в’їзди та виїзди підземних гаражів і автостоянок (у разі їх наявності).

Отже, підсумувавши все вище зазначене прибудинкова територія знаходить на праві власності чи передана в користування співвласникам багатоквартирного будинку, а тому користування здійснюється ними відповідно до їх часток в власності будинку, якщо інше не встановлене законом. Хоча існує проблема, що така власність використовується і іншими особами, при цьому що вони на це не мають ніякого законного права. Так дуже часто магазини поряд з будинком використовують прибудинкову територію в власних цілях, але слід пам’ятати магазин, який знаходиться в сусідньому будинку однозначно не має права використовувати прибудинкову територію Вашого будинку, оскільки вона призначена для обслуговування Вашого багатоквартирного будинку і забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у такому багатоквартирному будинку.

Прибудинкової території регулюється національним стандартом ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», котрий був затверджений наказом №56 Мінрегіону у лютому та набув чинності у жовтні 2014 року. Зазначимо, цей документ призначено для застосування органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, суб’єктами господарювання, які розробляють містобудівну та проектну документацію на будівництво. Його основним завданням окреслено визначення складу та змісту, порядку розроблення проектів розподілу території мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій.

Так, відповідно до пункту 6.1.1 ДСТУ-Н площа земельної ділянки з прибудинковою територією кожного багатоквартирного будинку, що відповідає питомій вазі кількості мешканців будинку у сумарній кількості мешканців мікрорайону (кварталу), визначатиметься за формулою:

Т0 = Тф × (Б0 / Б) , де

Т0 – земельна ділянка з прибудинковою територією багатоквартирного будинку, га;

Тф – фактична житлова територія мікрорайону (кварталу), га;

Б0 – кількість мешканців в багатоквартирному будинку, чол;

Б – кількість мешканців у мікрорайоні (кварталі), чол.

При цьому у Міністерстві підкреслюють, що правове врегулювання питання використання землі під багатоквартирними житловими будинками здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», постанови Кабінету Міністрів №1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». На нормативно-правовому рівні не визначено конкретних норм земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків, що є, на переконання Мінрегіону, цілком виправданим, оскільки площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями. Водночас у відомстві зазначають, що відповідно до пунктів 1,2,4 статті 42 та статті 83 Земельного кодексу земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Відповідно до пункту 3 Методичних рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків, затверджених наказом №389 Мінрегіону від 29 грудня 2011 року мінімально допустима величина прибудинкової території не може бути меншою за територію технічного обслуговування відповідного багатоквартирного житлового будинку, якщо зазначене можливе в існуючій забудові.

Але так як визначення розміру прибудинкової території належить до компетенції органів місцевого самоврядування, то саме конкретний розмір певної території власники можуть дізнатися в відповідній містобудівній та землевпорядній документації відповідного міста.

Автор: Христина Скочинська