7 ризиків, з якими можуть стикнутися покупці квартир у новобудові

Більшість українців надають перевагу покупці квартири в нових будинках, що пояснюється двома основними плюсами. По-перше, ви можете зробити все «під себе». По-друге, вартість квадратного метра на первинному ринку дешевше, а отже є можливість купити більший метраж за ті ж гроші. Особливо це стосується будинків, будівництво яких не завершено на момент угоди. Цей випадок є одним із найпопулярніших поміж українців, проте має і перелік ризиків, з якими може стикнутися покупець.

1. Схеми оплати

Згідно із чинним українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах, за яке майбутні мешканці платять заздалегідь (фактично інвестуючи в будівництво), в такий спосіб:

• ФФБ (фонди фінансування будівництва);

• ІСІ (інститути спільного інвестування);

• ФОН (фонди операцій з нерухомістю).

ФФБ при всіх своїх перевагах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником своїх зобов’язань. Схема продажу через ФФБ передбачає, що частина коштів йде на рахунок управителя фонду як плата за квартиру, а інша передається за договором доручення іншій особі як плата за консультації. Таким чином, ваша квартира офіційно коштує вдвічі менше. Від управителя фонду ще є шанс повернути гроші, а ось від фізичної особи практично нереально.

2. Затягування строків

Одним з основних ризиків по відношенню до забудовника  є затягування строків будування будинку , а іноді суттєва затримка у наданні квартири. Немає жодної компанії, яка б завершила будівництво та здачу квартири у відведений термін. Тому при затриманні передачі оплачених квадратних метрів, ви в праві вимагати від забудовника виплату неустойки за кожен день такого прострочення (ст. 549-552 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

3. Квартира на декількох власників

Продаж одних і тих же квадратних метрів декільком особам. У випадку виявлення такого факту, право на отримання об’єкта нерухомості залишається за особою, яка раніше інших уклала чи оплатила договір. Тому, наполегливо радимо уникати поширеної «сірої» схеми – придбання квартири шляхом попереднього договору (ст. 635 ЦК України) купівлі-продажу  безпосередньо з забудовником, адже згодом забудовник може передумати підписувати основний договір (посилаючись на принцип «обіцяти – не означає виконати»). Якщо ж Ви все-таки хочете отримати квартиру саме в цьому будинку, зверніться до юриста, який детально проаналізує ризики такої схеми.

4. Квартира не відповідає обіцяній картинці

В договорі важливо звернути увагу на пункт, де зазначається стан, в якому має бути передана квартира. Іноді, положення стосовно характеристики квартири прописуються в самому договорі. Однак, частіше за все оформлюється у вигляді додатку. Якщо Ви ґрунтуєтесь при виборі об’єкта будівництва на рекламі, то переконайтесь в тому, що всі обіцянки передбачені в договорі. Наприклад, якщо вам обіцяють вікна найкращої якості чи встановлення передових комунікацій, однак у договорі це не вказано, то розраховувати на усні обіцянки не варто.

5. Непередбачені додаткові витрати

При підписанні договору, слід звернути увагу на зазначення вартості квартири у новобудові. Адже, в результаті фактична площа може відрізнятися від проектованої і за квадратні метри потрібно доплачувати. Така схема – додаткове поле для маніпуляцій забудовника. Тому перш ніж доплачувати забудовнику, проконсультуйтесь з юристом.

6. Відсутність комунікацій

У цьому випадку варто звернутися до спеціаліста, який перевірить технічні умови забудовника на підключення інженерних мереж, оскільки відсутність таких умов чи їх невідповідність запланованим масштабам будівництва, може призвести до того, що покупці квартири залишаться без світла чи газопостачання. При перевірці можна також зробити аналіз попередніх об’єктів цього ж забудовника.

7. Підробка декларацій

Основним документом, що надає право на будівництво, є декларація про початок виконання будівельних робіт чи дозвіл на виконання будівельних робіт (здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI). Однак, недобросовісний забудовник може подати для реєстрації до департаменту ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція) декларацію з недостовірними чи підробленими даними. І в такому разі, така декларація не гарантує на 100% відсутність проблем з будівництвом. Тому, ми радимо звернутися до спеціаліста, який детально проаналізує містобудівні умови, документи на земельну ділянку тощо.

Способів обману при продажі квартир у новобудовах існує багато, тому перед покупкою квартири радимо перевірити особу, з якою плануєте укласти договір.

З’ясувати репутацію забудовника допоможуть:

• аналіз його попередніх проектів, наявність житлових будинків (уже зданих в експлуатацію);

• інформація про те, чи виступав забудовник фігурантом судових справ (перевірка на офіційних сайтах судової влади та в ЄДР – http://reyestr.court.gov.ua );

• відгуки в Інтернеті.

Щоб перевірити добросовісність забудовника Ви маєте право вимагати для ознайомлення такі документи:

• документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво. Перевірка, чи земля, на якій відбувається будівництво, виділена саме для цих цілей і в містобудівній документації вказане відповідне призначення (це можна подивитися в публічній кадастровій карті України: http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta);

• дозвільну документацію щодо будівництва об’єкта, в якому продаються квартири.  На сайті ДАБІ є публічний реєстр декларацій і дозволів: http://91.205.16.115/declarate/list.php);

• установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір;

• зразок договору перед підписанням, що дозволить показати зразок юристу й уникнути майбутніх проблем.

Таким чином, основний ризик полягає в тому, що сплативши гроші, Ви стаєте лише інвестором будівництва, а не власником своєї квартири.

Відповідно до правового висновку Верховного суду України, викладеного в Постанові від 10.02.2016 по справі № 6-244цс14 інвестор не може визнати право власності на нерухомість – новозбудоване майно, оскільки юридично таке право виникає з моменту державної реєстрації прав у реєстрі після прийняття будівництва в експлуатацію згідно статті 331 ЦК України.

Тобто, якщо Ви інвестували кошти в новобудову, то власником квартири Ви будете лише з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно і лише після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію, а до цього моменту…

Об’єкт може виявитися недобудованим вчасно або взагалі буде заморожений через шахраїв, які і не планували здавати будинок в експлуатацію. Тому, тільки знання діючого законодавства, перевірка документів забудовника від А до Я та грамотне укладення договору може вберегти вас від цих ризиків.

Автор: Мовчан Дарина